2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点解析

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【篇一】2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点解析

　　施工许可证的范围要求：

　　《建筑工程施工许可管理办法》第二条明确要求，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。

　　工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。

【篇二】2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点解析

　　房地产现售需要应具备的条件：

　　(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

　　(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

　　(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(四)已通过竣工验收;

　　(五)拆迁安置已经落实;

　　(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

　　(七)物业管理方案已经落实。

【篇三】2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点解析

　　房地产投资决策的期权性质：

　　传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。但在不确定的市场环境里，房地产投资往往是不可逆和可延期的。

　　房地产投资具有不可逆性，主要是因为：一方面，房地产资产形态位置相对固定，相对于其他资产而言.资产流动性较差，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本，造成投资不可逆(如投资不能用于其他生产项目的专用厂房，一旦投入则其产品用途就难以改变);另一方面，房地产交易费税较高，投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利，这在客观上阻碍了房地产资产流动，使房地产投资不可逆。

　　在不确定的市场条件下，房地产投资又具有可延期性，这是由房地产市场的特性所决定的。正常情况下，房地产市场效率较低(甚至是无效率的)，市场信息短期内往往难以得到反映，但随着时间推移，许多信息的不确定性会发生变化，甚至可能消除。因此，选择投资的时机不同，投资收益与风险就会随之改变，延期投资可能将获得更多的信息并使投资价值发生变化。一方面，延期投资可能规避风险，使决策者有更多的时间和信息，来检验自身对市场环境变化的预期，有机会避免不利条件所造成的损失;另一方面，延期投资也可能保持了未来获利的机会。

　　房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。由于投资是可延期性的，使得投资者可以收集更多与项目有关的信息，寻找更有利的投资机会，这时候延期投资的权利实际上就是一种期权(期权价格就是获得这种权利所投入的人力、物力、财力、技术;执行期权相当于在有利的投资机会下进一步投资)。由于投资是不可逆的，投资决策时就不能仅考虑项目净现值，也要考虑投资期权的价值(因为既存在风险可能使投资无法收回，又存在投资机会可能使投资收益超出预期)。

　　因此，不确定条件下房地产投资的期权特性，使其决策问题可以转换为实物期权定价问题。