2019年房地产估价师《经营与管理》考前冲刺模拟练习

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　　1、以下各项中，属于房地产开发项目涉及的主要不确定性因素的是( )。

　　A、租售价格

　　B、租金水平

　　C、空置率

　　D、购买价格

　　2、下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是( )。

　　A、购买价格

　　B、空置率

　　C、运营费用

　　D、资本化率

　　3、如果开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将( )。

　　A、增加

　　B、减少

　　C、基本保持不变

　　D、以上说法都不正确

　　4、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑( )的影响。

　　A、宏观社会经济环境

　　B、房地产市场供求关系

　　C、租户支付租金能力

　　D、银行贷款利率

　　5、某房地产开发项目的占地面积2000m2，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元/m2，预测销售价格为12000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为( )。

　　A、1.4

　　B、1.5

　　C、1.6

　　D、2

　　【参考答案及解析】

　　1、【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。参见教材P212。

　　2、【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。置业投资的主要不确定性因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。参见教材P216。

　　3、【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是不确定性因素的相互作用。如果开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将基本保持不变。参见教材P217。

　　4、【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力等有关，所以准确估计某类物业的空置率，也不是一件很容易的事。参见教材P217。

　　5、【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=3000÷[(12000-4500)×0.2]=2。参见教材P218。