2011年物业管理综合能力考点：物业管理制度的法经济学分析(3)

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物业管理中投机行为的防范
　　在物业管理中，其双方当事人业主和物业服务企业同样也会利用有限理性的限制、信息不对称的约束、交易成本的制约等采取投机行为，业主的投机行为主要为：一是业主因共有部分形成共有产权关系，共有部分对业主不具有排他性，故某一（些）业主会化的追求个人利益，其产生的成本就可能有其他业主来承担，表现为个别业主对建筑物共有部分的侵占（如占用公共空地建房）；二是对于已承担共有部分维修养护费用的业主而言，却不能排除未承担费用的业主对共有部分的收益，因而产生“搭便车”现象，表现为个别业主不承担物业服务费或专项基金。

　　物业服务企业的投机行为主要是基于以下两种因素产生，一是物业服务企业与业主之间的信息不对称，物业服务企业比业主在信息的获取、甄别等方面更具有优势，如在共有部分的维修养护方面，是否维修、维修范围、开支多少、施工质量等。其投机行为主要表现为服务偷懒，虚报开支，质价不相符；二是因为业主出于成本的考虑而对共有部分权益的忽视，致使物业服务企业对共有部分实施投机行为，表现为侵占共有部分（如擅自利用共有部分进行经营行为）这些投机行为均会不同程度的影响物业管理的正常实施，所以有必要通过有针对性的的措施来防范上述投机行为的发生：

　　1.业主公约及业主议事规则的完善。在业主公约这一具有法律效力的集体性契约中明确业主对建筑物共有部分维修管理的权利、义务、以及违约责任，对于不承担义务的业主，其他业主或业主委员会可责令其履行义务并承担违约责任。而业主议事规则的完善，将有利于确定业主、业主大会、业主委员会三者的关系，明确各自的权限、职责，以及议事程序。使业主之间、业主与业主委员会之间形成有效地制约、监督关系。

　　2.物业管理作为一种民事活动，调整业主与物业服务企业之间关系的重要工具是双方签订的物业服务合同，那么，对于合同的主要内容，如共有部分的范围、服务内容、养护标准、维修要求、专项基金的使用条件及程序等等，尽可能细化，操作性强，减少因合同漏洞而产生履行中的不可预测性。这对于防范物业服务企业的投机行为是非常必要的。

　　3.公开资金使用制度。投机行为是为了追求利益，最直接的利益表现就是金钱，当将物业管理费的收支、专项基金的分摊及使用、以及利用共有部分经营所得等情况公示于业主，把业主的缴费、物业服务企业的使用等信息透露出来，那么，一些业主或物业服务企业的投机行为就会显现，有利于业主或业主委员会行使监督权利，最小化投机行为的发生。