收益还原法、市场比较法有关例题
一、例题(1998年)
某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。
已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元／建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元／建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价的3％，年保险费为重置价的0．3％。目前该建筑物重置价为1500元／平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5％和6％。 试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
(一)审题
(1)将题目浏览一遍，构思解题方法。
(2)仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步，还缺少什么条件，需通过什么方法求得。
(3)在具体细节上要留意：①题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要；②看清土地出让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等，将其标注在时间轴上；③注意各已知条件的单位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位建筑面 积租金、还是可出租面积租金。
(二)解题思路与方法选择
从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。
基本思路：先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。
(三)公式与计算步骤
1．适用公式
计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式
a=v×r
计算土地价格时，需采用有限年期公式
P=a/r[1—1/（1+r）n]
2．计算步骤
(1)选择计算方法：适用于收益还原法
(2)总收益计算
采用客观收益：以30元／月计
年总收益：30X450X12：162000(元)
(3)计算出租总费用
年税金：20×450=9000(元)
年管理费：30×450×12×5％=8100(元)
年维修费：1500×450×3％=20250(元)
年保险金：1500×450×0．3％=2025(元)
年折旧费：1500×450÷49=13775.5(元)
年总费用：9000十8100+20250十2025+13775．5=53150．5(元)
(4)计算房屋年纯收益
房屋年纯收益：房屋现值×房屋还原率
=(房屋重置价－年折旧费×已使用年限) ×房屋还原率
=(1500×450－13775．5×3)×6％=38020．4(元)
(5)计算土地纯收益
土地纯收益：总收益—总费用—房屋纯收益
=162000—53150．5—38020．4
=70829．1(元)
(6)计算1998年11月土地价格
土地总价：
P=a/r[1-1/（1+r）n]=70829.1/5%×[1-1/（1+5%）46]=1266429．0(元)
n=50-4：r=5％
单位地价：
单位地价=1266429．0÷500
=2532．86(元／平方米)
(四)难点与常见错误分析
本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限。
计算房屋折旧时，除考虑房屋耐用年限外，还要考虑到土地使用权的年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起计，当房屋耐用年限短于土地剩余使用年，应按房屋耐用年限计算折旧；当房屋耐用年限长于土地剩余使用年，应按土地剩余使用年限计算折旧。
题目中未给出房屋耐用年限，亦未说明建筑结构，在此，暂根据土地剩余使用年限计算折旧，从1995年11月房屋建成开始计算，计提折旧年限应为49年。
土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止。题目中土地使用年期为50年，即从1994年11月起至2044年11月止，估价时点为1998年11月，土地收益年限应为46年。常见错误是应试者不考虑估价时点，收益年限直接用50年；或仅考虑房屋建设周期，土地收益年限取49年，结果都造成丢分。
二、利用收益还原法评估土地价格
(一)基本思路
首先依据收益还原法以外的方法求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。
(二)计算公式
式中：L——土地价格；
a——建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a如为折旧后收益则去掉d)；
B——建筑物的价格(依其他方法求得)；
r1——土地还原率；
r2——建筑物还原率；
d——建筑物的折旧率；
a1——土地的纯收益[a-B(r1+d)]。
例题：
1．估价对象概况
某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10％，A地块面积450㎡，建筑面积为400㎡，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重置价的0．2％。
2．估价要求
试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
3. 估价过程
(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。
(2)计算出租总收益：
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②房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
=563265×6％=33795．9(元)
(5)计算年土地纯收益：
土地年纯收益=(2)-(3)-(4)
=144000-39205-33795．9=70999．1(元)
(6)确定1999年11月的土地使用权价格
本案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年
京公网安备 11010802026788号