土地估价实务基础考试大纲有关内容第29讲讲义

土地估价实务基础精讲班第29讲讲义
基准地价系数修正法概述
基准地价系数修正法
(考纲要求)
掌握：基准地价系数修正法的概念、原理、公式、步骤。
熟悉：基准地价系数修正法的适用范围。
了解：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤。
(复习难点)
1．基准地价系数修正法的概念和理论的理解；
2，基准地价系数修正法涉及的相关公式和计算；
3．城镇基准地价系数修正法的基本步骤。
(内容详解)
基准地价系数修正法概述
1、基准地价系数修正法概念
基准地价系数修正法，是我国土地估价的方法之一。它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
2．基准地价系数修正法的基本原理
基准地价系数修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格，基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。


基准地价系数修正法的公式
基准地价系数修正法的公式
1．公式的内涵
基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。
2。公式的表达式
基准地价系数修正法的公式为：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y
3.公式中各变量的含义如下：
Pi——待估宗地地价；
P——待估宗地对应的基准地价；
K——各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；
T——期日修正系数；
Kij——容积率修正系数；
F——开发程度修正系数；
y——待估宗地使用年期修正系数。
4．不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件
由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上 也存在一定的差异，如区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达 (也就是做修正时是加上或减去一定的修正量)，而有些地方是用修正比率表达(也就是做修正时是乘以一定的比率)；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方，尤其是广东的部分城市基准地价的内涵是楼面地价，在作开发程度修正时需要注意两者计算的差异。因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式作相应的调整以准确评估宗地。


采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤
采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤
基准地价系数修正法估价的步骤：
1、收集、整理当地基准地价成果
在估价前必须收集当地有关基准地价资料，主要包括：土地级别图、土地级别表、基准地价图、基准地价表、基准地价因素修正系数表和相应的因素条件说明表等，并根据估价的需要加以整理，作为宗地估价的基础。
2．宗地级别及基准地价的确定
根据待估宗地的位置、用途，对照前面所收集的土地级别图表、基准地价图表等，确定待估宗地所处的土地级别、该级别土地平均开发程度和基准地价内涵。
3．宗地影响因素调查分析与修正系数确定
根据已经确定的宗地级别和基准地价内涵，对待估宗地进行一般因素和区域因 素等相关因素分析，以确定地价修正的基准和需要调查的影响因素项目。