土地估价实务基础考试大纲有关内容第26讲讲义

路线价估价法的操作步骤
路线价是一种以深度修正系数表和其他因素修订系数表作为比较标准，利用现有的路线价进行修订，从而快速方便地得到宗地价格的估价方法。
利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序：
1．确定待估宗地所处的路线价区段和路线价；
根据待估宗地的具体位置，对照城镇路线价区段图、路线价图、表等，确定待估宗地所处的路线价区段和所临街道的路线价，作为进一步修订的基准。
2．确定待估宗地的临街深度和其他因素条件(包括宗地宽度，容积率，出让、转让年期，朝向，地价分配率)；
查阅土地登记资料或进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度、使用年期等具体条件。
3．确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数(包括宽度修正、宽深比修正、出让、转让年期修正、朝向修正、土地分配率修正)；
按照调查到的待估宗地的临街深度和其他条件指标，对照深度修正系数表和其他条件修正系数表，分别确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。
4．估算宗地地价。
根据前三步所得到的路线价和修订系数，对路线价进行修订，即可得到待估宗地的地价。

路线价的深度修正方法
1．四三二一法则
该法则将标准深度100ft (注：1ft＝0．3048米)4等分，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40％，30％，20％，10％。该法则又被称为慎格尔法则。
2．苏慕斯法则
该法则认为深度为100ft深的土地价值，前半临街50ft部分占全宗地总地价的72．5％，后半50 ft部分占27．5％，若再深50ft，则该宗地所增的价值仅为15％。
3．霍夫曼法则
该法则认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37．5％、29．5％、20．7％和12．3％。

例题：霍夫曼法则认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为( )
A．40％、30％、20％、10％
B．37．5％、29，5％、20．7％和12．3％
C．55％、20％、15％、10％
D．29．4％、27．3％、24．7％、18．6％
答案：B．
解析：根据霍夫曼法则
该法则认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37．5％、29．5％、20．7％和12．3％。

4．哈柏法则
该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。

例题：采用平均深度百分率编制深度百分率表时，百分率呈( )现象。(2002年真题)
A。递减
B．递增
C剧减
D．剧增
答案：A
解析：根据平均深度百分率编制深度百分率表的数字可知道。

其他宗地条件修正系数编制
1．宽度修正
对临街土地特别是临街商业用地来说，地块临街宽度不同，其地价是不相等的。由于临街商店铺面的宽窄不一，商店对顾客的吸引力会有所差异，进而影响到商店营业额，所以在路线价估价中，必须考虑宽度修正。其计算方法是同一路线价区中进深相等的样本，考虑在不同宽度情况下反映在土地价格上的变动情况，最后确定宽度条件下的修正系数。
2．宽深比率修正
在一般情况下，大型的商业建筑物，进深较大，地价会随着地块深度的增加，土地价值逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒目，同样会增加对顾客的吸引，所以对大型商店单独采用铺面宽度和深度修正，不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽度比深度即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。
3．容积率修正
一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容积率的增加，地价一般会上升。因此，在同一区段中，抽查不同容积率水平下的平均地价，可得到容积率修正系数。
4．出让、转让年期修正
土地出让是国家将一定年期内的土地使用权让与土地使用者，土地转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为。根据地价计算公式：
V=a/r[1—1/（1+r）n]
式中：V——地价：
a——年地租；
r——还原利率；
n——出让、出租或转让、转租年期。
可计算出宗地年期修正系数。
5．朝向修正
对住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就决定了房屋的座落，房层的座落，朝向又会对房屋的销售价格产生影响。那么从房屋售价中扣除成本后所余的地价，也因朝向不同而有所差异，需进行地块环境条件影响修正。
6．地价分配率修正
地价分配率是将土地单价(或平面地价、调整、分推到各楼层的比率。一般来看，随着楼层数的增高，地价分配呈递减趋势，当趋于某一临界值后，地价分配又会呈现增加的势头。为了评估需要，必须制订一个统一的地价分配率以反映楼层依据楼层高低，楼层地价在地块总价在地块总价格中所占的比例。