土地估价实务基础考试大纲有关内容第25讲讲义

路线价法的概念


路线价法（一）
(考纲要求)
熟悉：路线价估价法操作步骤，路线价估价法则；路线价修正体系内容与要求。
掌握：路线价及路线价估价法的概念、基本原理、测算方法、修正系数的确定方法。
(复习难点)
1．路线价及相关概念的理解；
2．路线价估价的基本步骤；
3．修正体系的建立和相关计算。
(内容详解)
路线价法的概念
1．路线价的概念
路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
2．路线价法的概念
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
3．路线价法的基本原理
路线价估价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。路线价估价法认为城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。
替代原理是指在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有充分市场信息的基础上，应该具有同样价格。

例题：路线价估价法认为，土地价格的高低，随其临街深度的增加而( )。(1998年真题)
A．递增
B．递减
C．不变
D．上升

在路线价中，区位论的运用是其中对可及性的理解。对于商业用地来讲，可及性是决定其使用价值的重要因素。同一街道，宗地临街深度决定宗地价格的高低，宗地价格随临街深度增加而递减；同一临街宗地，距离街道越近，价格越高，并随深度增加而递减。在一个城市中，可以按土地的可及性分成不同的地价区段，每个地价区段表示不同的区域条件，即使用价值的差异。

与路线价估价法有关的概念
1．标准深度
城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。
2．里地线
标准深度的连线被称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。

例题：里地线是指( )。(2002年真题)
A．宗地的边界线
B．标准深度的连线
C.距街道18米的连线
D.街道的平行线
答案：B
解析：标准深度的连线被称为里地线。

3．深度指数修正表
以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数修正表。
4．路线价区段
以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。

例题：一条街道只能设一个路线价。(1998年真题)( )
答案：错误
解析：如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分两种不同的路线价。