确定开发建设周期，估算利息
确定开发建设周期，估算利息
利息即开发全部预付资本的融资成本。不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费等，这些费用在不动产开发建设过程中投入的时间是不同的。例如：地价款是取得土地使用权的代价，在取得土地使用权时即要付出；开发费、专业费及不可预见费则是随着工程动工开始投入，并随着工程建设进展逐步投入，工程竣工，这部分费用停止投入。这部分费用可以理解为在建筑期内均匀投入或在开发期内分段均匀投入。这些预付资本都是在租售完毕才全部回收，因此，这些费用在开发建设过程中所占用的时间长短也各不相同。在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。例如：预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算；开发费、专业费在建筑期内的利息以全部开发费、专业费按建筑期的一半计算或以全部开发、专业费的一半按全部建筑期计算(若有分年度投入数据，则可进一步细化，如建筑期两年，第一年投入部分计算期为一年半，第二年投入部分计息期为半年等)；开发、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。
利润
(一)利润的计算依据
开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，相应的利润率一般称之为销售利润率或投资利润率。
(二)计算利润的参数确定、计算方法
比例高低随地区和项目类型不同而有所不同。有时也有采用年利润率计算开发商合理利润的，其计算方法与前述利息计算方法类似。不同区域，或同一区域不同开发项目类型，利润率不同，要区别对待。
土地价格的计算
计算公式为：
地价＝不动产总价－建筑开发费－专业费－不可预见费－利息－租售费用－税金－开发商合理利润
此时在以上公式中，虽然公式右边的利息中也含有地价未知数，利润若按投资回报率或年利润计算则也会含有地价未知数，但等式中只有地价这一未知数，因此，并不影响地价额的计算。在剩余法估价计算中，也可采用另一种方式计算，以避免出现等式两边都含有未知数的情形。即在计算利息时只考虑建筑开发费和专业费、不可预见费的利息，地价的利息暂不计，然后将各项数据代人上式即可得到地价额，只不过这一地价额是不动产开发完成时的地价额，只需将这一数额贴现即可得到当前的地价值。这是一种国外剩余法估价计算中经常采用的方法，在国内也有 采用。需要指出的是：这两种计算方法的实质完全相同，即等式两端的值应在同一个时点，其计算结果也应完全一致。
应用举例
(一)单纯的地价评估
例1
有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元／㎡；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2．5亿元／k㎡，开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12％，投资利润率为20％；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6％；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4％，熟地可转让土地面积的比率为60％。试用静态方式估算该成本荒地的总价和单价。
解题：设该成片荒地的总价为P
(1)总开发价值=1000×2000000×60％＝12(亿元)
(2)总开发成本=2.5×2＝5(亿元)
(3)总利息＝P(1+4％) ×[(1+12％)3一1]+5×(1+12％)1.5—1)
＝0．421P+0．926(亿元)
(4)总转让税费＝12×6％=0．72(亿元)
(5)购买该成片荒地税费=P×4％=0．04P
(6)总利润=(1．04P+5)×20％＝0．208P+l(亿元)
(7)根据剩余法公式得：
P＝(1)－(2) －(3) －(4) －(5) －(6)
=12－5－0.926－0.72－1/（1+0.421+0.04+0.208）=2．609(亿元)
故荒地总价=2．609(亿元)
荒地单价＝130．44(元／平方米)
例2
1．估价对象概况本估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地；土地总面积为10，000㎡，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为7；允许建筑覆盖率为≤50％；土地使用权年限为50年；出售时间为2003年10月。需要评估出该地块在2003年10月出售时的购买价格。
2．估价过程
(1)选择估价方法。该块土地为待建筑土地。适宜于用假设开发法进行估价。
(2)选择开发利用方式。通过调查研究得知这块土地的开发利用方式如下：用途为商业居住混合；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50％；建筑总面积70，000㎡；建筑物层数14层；各层建筑面积为5，000㎡；地上l－2层为商店，建筑面积为10，000㎡；地上3－14层为住宅，建筑面积为60，000㎡。
(3)预计建设期。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2006年10月完成。
(4)预计出售楼价。估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％半年后才能售出，其余20％一年后才能售出。预计商业楼出售当时的平均售价按建筑面积算为4，500元／㎡，住宅楼出售当时的平均售价按建筑面积算为2，500元／㎡。
(5)估计开发费以及开发商利润。估计总建筑费为5，000万元；专业费用为建筑费的8％；年利息率为15％；销售费用为楼价的3％；税费为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为25％。
在未来3年的建设期内，开发费用的投人情况如下：第一年需投入20％的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入50％的建筑费及相应的专业费用；第三年投入余下的30％的建筑费及相应的专业费用。
(6)求取地价。采用的计算公式如下：
地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商利润
拟采用静态和动态两种方法计算地价。
3．计算过程
(1)采用静态方式试算地价。
A、总楼价＝4，500×10，000+2，500×60，000＝19，500(万元)
B、总建筑费＝5，000(万元)
C、总专业费用＝总建筑费×8％＝5，000×8％＝400(万元)
D、总利息＝总地价×利息率×计算期十总建筑费×利息率×计息期+总专业费用×利息率×计息期
＝总地价×15％×3+5，000(1+8％) ×20％×15％×2．5+5，000(1+8％) ×50％×15％×1．5+5，000(1+8％) ×30％×15％×0．5
＝总地价×0．45+1，134(万元)
上述总利息的计算采用的是单利，计息期至2006年10月止。各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时我们是假设各年建筑费和专业费用的投入集中在各年的年中，这样，就上有述总利息计算中的计息年数分别是2.5、1. 5、0．5的情况。
E、总销售费用＝总楼价×3％＝19，500×3％＝585(万元)
F、总税费＝总楼价×6％＝19，500×6％＝l，170(万元)
G、总利润＝(总地价+总建筑费+总专业费用) ×利润率
＝总地价×25％+(5，000+400) ×25％
＝总地价×0．25+l，350(万元)
将上述A至G代人剩余法公式中，即：
总地价＝19，500－5，000－400－(总地价×0．45+1，134) －585－1，170－(总地价×0．25+1，350)
=19,500－5,000－400－1,134－585－1,170－1,350/(l+0．45+0．25)
=5，800(万元)
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