解读2004上半年房地产关键词:宏观调控、温州炒房团

房地产一直牵动着中国人最敏感的神经。房地产业是近五六年间拉动中国经济增长的火车头。蓬蓬勃勃的住房需求推动着房地产及相关行业迅猛发展，房地产等行业连续几年都以超过30％的高速增速运行，2004年上半年度第一季度增长幅度更是惊心动魄。在这样的背景下，国家宏观调控政策重拳出击，跨国巨头虎视眈眈，顺驰“疯狂”了，众巨头上市冲动激情彭湃，地产媒体竞争则日趋白热化……

　　2004年，中国房地产风云变幻，注定要在中国房地产发展留下浓重一笔，我们选取8大关键词，剖析中国房地产过去6个月的风风雨雨，更多的是着眼未来。

　　宏观调控

　　早在2003年的9月份，政府对房地产市场“过热”问题就发出了正式警告，但房地产热潮一直持续，房地产业的投资热潮再度波澜壮阔，转眼之间蹿上了巅峰，房价如难以驯服的脱缰野马，一路狂飙。目前中国经济出现“过热”现象，国内投资增长迅速，房地产可谓“罪魁祸首”！

　　2004年上半年，中国经济在宏观调控下进行结构调整。正如历次宏观调控多以房地产首当其冲一样，此次亦是剑指房地产业：房地产业已被正式纳入投资过热名单之中，此次宏观调控的两记“重拳”-控制土地和控制信贷，又都击中了这个行业的要害。地方政府，如上海市政府则出台了期房限转和商品房销售网上备案政策，开征物业税也在酝酿之中。

　　与1993—1995年的房地产紧缩调控相比，2004年这一轮有关宏观调控效果的多个信号，对房地产趋好是有利的。这次的金融政策收缩，将会淘汰一批资质较差的开发商，但与1994年的宏观调控时的整体市场环境有较大的不同，只要措施得当，就不会出现1994年的大面积范围的资金断裂现象。分析最新的2004年5、6月份的经济数据，中国失控的经济第一次显示出放缓的迹象，威胁全球的经济硬着陆有望避免，就房地产市场而言，新的更严厉的调控政策出台的可能性已经不大，对于政府，在所有的政策里，最重要的是要保证个人银行按揭的政策的连续性，只要这一点不变，相信房地产市场还是可以实现“软着陆”，长期持续健康发展。

　　温州炒房团

　　2004年上半年，温州炒房团吸引了无数房地产业内人士、传媒、专家和公众目光。这前所未有的关注背后，是开发商对“上帝”的期盼，是传媒及专家对房地产泡沫的争辩，是普通市民买不起房的呼声。

　　温州炒房团现象首先是媒体、公众对温州炒家推动房价上扬能量的误读。全国性的房价飙升，绝不仅仅是温州炒家所能左右，从炒家层面分析，活跃在楼市中的炒家，也绝不仅仅只有温州人。温州炒房团现象更折射出中国地产营销的苍白无力，对目标客户认知的一厢情愿。很多外地项目在温州的投入与产出根本不成正比，温州人并非像人们所传说的那样“买房子如买菜”，绝大部分项目，精明理性的温州投资客很难成为主力市场。

　　值得警惕的是，活跃在中国房地产市场的热钱不仅仅是温州炒房团，当前，房地产行业面临资金难题，境外热钱正乘虚而入，热钱最重要的特征就是投机，一旦获利就会伺机撤出，因此很容易引起金融市场的动荡，进而造成楼市的泡沫。从目前趋势来看，中国房地产市场新一轮泡沫还不会出现，随着宏观调控政策的出台，特别是银行信贷紧缩，以及炒作房地产蕴藏的风险陡然增大，将使得投机者买房趋向理性，同时，中国地产营销的专业性也在不断成长，有理由相信曾经喧嚣一时的温州炒房团现象将不会重演。但温州炒房团作为导火线，引发全社会对“房地产泡沫”的思索，国家宏观调控政策随即重拳出击，某种意义上，温州炒房团是中国地产暴利的终结者。